А.Түвшинтөгс: Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагч компани орон сууцны залилан гэдгийг мэдсээр байж иргэдэд байр худалдаалж байна

Орон сууцанд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн хүсэл сонирхол дээр дөрөөлөн ашиглалтад орох шаардлага хангаагүй байхад байраа түрүүлж худалдаалах, эсвэл нэг байрыг хэд хэдэн хүнд дамнан зарсан гэх мэт хууль бус үйлдлийн улмаас иргэд эд хөрөнгө, сэтгэл санааны хохирол хүлээх явдал ихээр гарч буй.

Иймд иргэд орон сууц худалдан авахдаа залилангийн хохирогч болохоос хэрхэн сэргийлэх талаар өмгөөллийн “Номун Түншлэл” хууль зүйн фирмийн өмгөөлөгч  А.Түвшинтөгстэй ярилцлаа. 

-Сүүлийн үед орон сууцтай холбоотой залилангийн гэмт хэрэг хэр түгээмэл гарч байна вэ?

-Залилангийн гэмт хэрэг маш олон үйлдэлтэй үйлдэгддэг гэмт хэрэг. Тийм ч утгаараа манай улсын хэмжээнд эхний гуравт орж явдаг гэмт хэргийн нэг нь орон байрны залилан юм. Үйлдлийн тухайд бол үл хөдлөх хөрөнгийн 6-8 хувийн зээл гаргах, дусаагүй барилгад гэрчилгээ гаргаж худалдаалах, давхар түрээсийн асуудал, орон сууцны гэрчилгээг хуурамчаар үйлдэх гэх мэт үндсэн дөрвөн төрлийн залилан байдаг. 

-Дээрх дөрвөн төрлийн залилангийн аль нь илүү давамгайлж байгаа вэ?

-Ихэнх нь тохиолдолд дусаагүй барилга дээр гэрчилгээ гаргах үйлдлээр иргэд маш ихээр хохирч байна. 

-Иргэдийн хувьд залилангийн хохирогч болж байгаа шалтгаан нь юу байна вэ?

-Иргэд үл хөдлөх хөрөнгийн 6-8 хувийн зээлийн талаар сайтар судлах хэрэгтэй. Хууль зүйн, эдийн засгийн мэдлэгтэй байх нь зөв. Дээрээс нь тусгай зөвшөөрлийг нь шалга. 

Дусаагүй барилга дээр хэрхэн залилан үүсээд байна гэхээр захиалагч компани, гүйцэтгэгч компанид ажил гүйцэтгэсэн хөлсийг өгөхийн оронд барьж байгаа орон сууцнаас байр авах бартер санал болгодог. Тиймээс гүйцэтгэгч компани хурдан байраа зарж орлогоо олж авахын тулд барилгын гэрчилгээ гараагүй байхад зах зээлийн үнээс харьцангуй хямдаар худалдаалдаг. Тэгэнгүүт иргэд хямд үнэд нь хууртагдаад сэтгэл хөөрлөөрөө 100 хувь төлбөрөө бүрэн төлж залилуулдаг. Гүйцэтгэгч компанид тухайн барилга ашиглалтад орох эсэх хамаагүй. Байраа зарсан л бол болоо. 

-Тэгвэл захиалагч компаниас байр захиалж авах нь илүү найдвартай юу? Бартерын байрнаас аль болох татгалзах нь зөв үү?

-Тийм ээ. Бартерын байрнаас аль болох татгалзах хэрэгтэй. Зайлшгүй авах тохиолдолд хуульчаас зөвлөгөө аваарай. Бартерын байрны эрсдэл нь захиалагч компани мэдээгүй байхад гүйцэтгэгч компани байр худалдаалж байдагт байгаа. Хэрэв захиалагч, үйлчлүүлэгч, худалдан авагч гурав хамтарсан гурван талт гэрээ хийвэл эрсдэл бага.

-Энэ төрлийн гэмт хэргээс урьдчилан сэргийлэх үүднээс та зөвлөгөө өгвөл. 

-Гүйцэтгэгч болон захиалагч хоёр компанийн гэрчилгээг эхлээд шалгаад тухайн барилгыг гүйцэтгэж дууссан, худалдан борлуулах боломжтой гэснийг бичгээр авах хэрэгтэй. Мөн давхар түрээсийн асуудал их байна.

Ялангуяа намрын улиралд хөдөө орон нутгаас оюутнууд хотод ирэхтэй холбогдуулан ийм төрлийн гэмт хэрэг ихэсдэг. Оюутнууд байрны зараар утсаар шууд холбогдож алддаг. Биечлэн уулзаж байраа үзэх хэрэгтэй. СӨХ-өөс тухайн байрны эзэмшигчийн мэдээллийг ав, гэрчилгээг нь хараарай.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарт хөлөө олчихсон томоохон газрууд жишээ нь “Remax” ч юм уу, аль нэгэнд нь найдаад байр худалдаж авсан ч залилангийн хохирогч болсон тохиолдлууд байна. Ер нь зуучлалын компани хэр итгэлтэй юм бэ?

-Зуучлалын компаниудад хурдхан байраа зараад, зуучлалын хөлсөө аваад салах л зорилго байгаа. Уг нь ихэнх компани зуучлагчид шаардлагатай материал, гэрчилгээг үзүүлж танилцуулах ёстой. Гэвч зарим зуучлалын газрууд иргэдийн энэ талаарх мэдээлэл дутуу байгаа дээр дөрөөлөн орхигдуулаад байна. “Remax ” хэдийгээр мэргэжлийн ажилтантай ч борлуулах чадвар дээрээ түлхүү анхаардаг. Иймд хууль зүйн асуудал орхигдож залилангийн гэмт хэрэгт холбогдож байна. Иргэд мөн дан ганц зуучлалын компанид найдаж болохгүй. 

-Зуучлагч компани залилан гэдгийг мэдсээр байж байр борлуулах тохиолдол байдаг уу?

-Зуучлагч компани цаад гүйцэтгэгч компанитай хуйвалдсан байж болно. Тэгэхийн бол энэ ажлыг зуучлал гэж үзэхгүй, залилан гэж тооцно.

-Орон байрны залиланд өртсөн тохиолдолд хууль зүйн талаас ямар арга хэмжээ авдаг вэ?

-Нэгдүгээрт, захиргааны арга хэмжээ авч, бага зөрчил дээр торгууль ноогдуулах. Хүндэрсэн тохиолдолд тусгай гэрчилгээг хүчингүй болгоно. Иргэдийн хувьд бодит хохирлоо барагдуулахыг хүсдэг. Гэрээний хариуцлагын хүрээнд иргэний журмаар нэхэмжлэх боломжтой. Эрүүгийн журмаар гүйцэтгэгч, зуучлагч компанийг хамтран үйлдэгчээр татаж болно. 

-Хэрэв хохирогч болсон тохиолдолд иргэний, эрүүгийн аль журмаар гомдол гаргах нь зөв бэ?

-Тэр энэ нь зөв гэж иргэн шийдэх боломжгүй. Цагдаагийн байгууллага тухайн хохирогчийн гэрээ хэлэлцээрийг хараад аль нь вэ гэдгийг шийднэ. Манай практик дээр ихэнх тохиолдолд эрүүгийн шүүх хурлаас хохирлыг хамт шийдэхгүй тусад нь иргэний журмаар нэхэмжлэл гаргахыг зөвлөдөг. Их хэмжээний мөнгөний асуудал дээр иргэний журмаар явсан нь дээр. 

-Ашиглалтад орох боломжгүй орон сууцанд байр захиалаад хохирогч болсон гэдгээ мэдсээр байж чимээгүй байсаар хэдэн сар, жил болчихсон хүмүүс байна. Тухайн байрыг нь өөр хүмүүс худалдан авч хохирогч сэргийлж мэдээлэхийн оронд нуудаг. Ийм тохиолдолд иргэн ямар хариуцлагатай байх хэрэгтэй вэ?

-Өөрөө хохирсон бол бусдад мэдээлж сэрэмжлүүлэх нь иргэний үүрэг. Харин иргэд цагдаа шүүхэд мэдэгдвэл энэ барилга тэр чигээрээ асуудалд орчихно. Тиймээс илүү олон хүнд зарагдаж хөрөнгө мөнгө нь шийдэгдээд ашиглалтад орох байх гэж найддаг. Эсвэл хүлцэнгүй хүлээдэг. Ийм байж болохгүй.

Аль болох эрт шүүхэд хандаж мөнгөө олж авах боломж нэмэгддэг. Дээр нь иргэд хэний данс руу мөнгө шилжүүлж байгааг анхаарах хэрэгтэй. Хувь хүний данс руу хийсэн мөнгө хаашаа, юунд зарцуулагдаж байгааг хэн ч мэдэхгүй. Тухайн орон сууцыг худалдаалж байгаа компанийн данс руу мөнгө шилжүүлж байгаа эсэхээ нягтлаарай. 

-Яриа өгсөнд баярлалаа.